박정호 변호사의 상법 전망대 | 비즈니스 세입자에게 유리한 옵션에 대하여
DATE 18-06-08 00:29
글쓴이 : 박정호      
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비즈니스를 시작하면서 비즈니스 오너가 바라는 것은 하루 빨리 사업이 자리를 잡아 돈이 들어오기 시작하고 소요경비를 윤활하게 충당하게 되는 것입니다. 
일단 비즈니스가 손익분기점에 도달하면 수익을 어떻게 쓸 것인가를 생각하게 됩니다. 많은 경우의 비즈니스 오너들은 가장 큰 비중을 차지하는 경비인 렌트를 어떻게하면 줄일 수 있을까를 생각합니다. 

즉 비즈니스가 세들어 있는 건물과 땅을 소유할 가능성을 염두에 두고 어떻게하면 이를 매입할 수 있을까를 생각합니다. 여기에는 크게 두 가지 옵션이 있는데 - 선매권(right of first refusal)과 매입옵션(option to purchase)입니다. 

선매권이란 장래에 특정 부동산을 특정조건으로 매입할 권리를 말합니다. 이 권리는 특정가격을 명시하는 것은 아니고 건물 오너가 제 삼자로 부터 매매제의을 받을 때 세입자에게 선매권의 기회를 주는 것입니다. 건물주는 건물을 팔기로 결정했다면 아직은 바이어가 없더라도 선매권을 가진 사람에게 건물을 살 옵션을 줄 의무가 있습니다. 
세입자인 비즈니스 오너는 건물을 사야할 의무는 없습니다. 그러나 일단 양측이 건물을 사고 팔겠다고 마음먹고 가격과 계약조건에 동의를 하면 세입자는 건물을 사야할 의무가 생깁니다. 

매입옵션이란 특정 옵션기간내에 특정가격으로 건물을 매입할 수 있는 권리를 갖게되는 일방적인 계약입니다. 건물주가 건물을 팔 의도로 통지를 보내면 권리가 발동되어 효력을 발생합니다. 매입옵션의 약정에는 바이어가 특정기간내에 정해진 가격으로 건물을 살 수 있는 권리를 명시하는 계약항목이 들어있습니다. 

선매권과 매입옵션은 서로 중복되는 특성이 있습니다. 우선 장래에 효력이 발생한다는 것입니다. 둘의 효력은 특정기간내에 특정조건으로 제한이 되며, 둘 다 실행에 옮겨지기 전에 소멸될 가능성이 있습니다. 둘 다 주택과 상용건물에 적용이 될 수 있습니다. 

두 가지 권리의 주된 차이점은 선매권에는 건물가격이 결정돼있는 것이 아니라는 것입니다. 또한 제 삼자가 사겠다는 가격에 자신이 건물을 사겠다는 의도를 선매권자가 제시하면 건물주는 이유를 대지않고 팔아야한다는 것입니다. 
선매권은 바이어와 셀러가 살아있는한 또는 건물을 사용중인한 이론적으로는 영원히 지속되는 것이지만, 언제 실행에 옮길 것인지 기간을 정해놓을 수도 있습니다. 

선매권의 문제점은 종종 건물주와 세입자가 건물가격에 대한 견해차이를 보이는 것입니다. 제 삼자의 진정성있는 매입제의가 있는 경우, 선매권을 가진 사람이 건물을 사고자한다면 공정한 시장가치나 그 이상을 지불해야되는 것이 보통입니다. 
그러나 건물주는 가짜 매입자를 내세워 건물가격을 올려놓음으로서 선매권자에게 부당한 가격을 제시할 수도 있습니다. 
이를 고려해서 사기의 가능성을 줄이기 위해서는 강제중재 조항과 제 삼의 감정사를 통해 건물가격을 정확하게 추정할 필요가 있습니다. 

오늘 칼럼에서는 세를 들어 비즈니스를 하고있는 비즈니스 오너가 장래에 세들어있는 건물을 매입할 의사가 있다면 선매권(right of first refusal)과 매입옵션(option to purchase)을 고려할 것에 대해 말씀드렸습니다. 
매입옵션이나 선매권은 정확하게 작성하여 적절한 관계기관에 접수해 놓음으로서 권리를 보장받게된다는 것을 기억하십시오. 





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