DFW 서부 지역 아파트 임대료 “이유 있는 급상승”
일자리 증가와 부동산 가치 상승, 아파트 공급 부족 때문 … 상대적으로 저렴해 누렸던 ‘호화로운’ 아파트 생활 이제 불가능
DATE 17-09-22 03:38
글쓴이 : 어드민      
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DFW 메트로 지역의 서부에 위치한 알링턴과 포트워스 주변에서 아파트 렌트비가 급증하고 있어서 주목을 끌고 있다. 이 두 도시 지역에서 이전에 상대적으로 저렴한 임대료로 좋은 아파트에서 살 수 있던 것에 비해 지금은 그런 호사를 누리기가 예전같지 않다는 것이다. 
전체적으로 주택 및 아파트 가격이 높아진 DFW 지역에서 그나마 생활의 안정권을 유지하도록 해주던 태런(Tarrant) 카운티의 아파트 임대료가 높아진 이유는 뭘까. 관계자들은 이 지역의 부동산 가치 급증과 일자리 증가, 그리고 아파트 공급 부족 등의 몇가지 이유가 겹쳐져 고공행진을 하고 있다고 분석한다. 
소비자 검색 서비스인 아파트먼트 리스트(Apartment List)에 의하면 포트워스의 2개 침실 아파트의 경우 중간 임대료가 월 1,140달러로, 4년전 월 970달러보다 상당히 높아진 상태다. 알링턴 역시 2개 침실 아파트 평균 임대료가 현재 1,200달러로, 1년전에 비해 9% 상승했다. 
이런 증가한 수요를 맞추기 위해 신규 아파트 단지가 건설 중에 있긴 하지만 크게 도움이 되지 않을 것으로 예상된다. 이 새 아파트들은 상류층 수요자들을 위한 것들이 주를 이루고 있기 때문이다. 이런 신규 아파트는 다양한 고급 편의시설을 갖춘 아파트로 2개 침실의 월 임대료가 1,900달러에서 2,300달러까지 이른다. 
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◎ 임대료 높아진 사례들=
이 때문에 일부 주민들의 경우 급증한 임대료 때문에 포트워스 지역에서 내쫓기고 있다고까지 말한다. 
니콜 리니 커비(Nicole Renee Kerby, 32세)도 그 중의 하나다. 그녀는 최근 포트워스의 메디컬 구역 내 아파트에서 나와 그녀 부친이 거주하는 엘리스 카운티의 도시 레드오크(Red Oak)로 이사와 함께 살고 있다. 이곳은 포트워스에서 42마일이나 떨어진 곳이다. 
“내 마음은 포트워스에서 계속 지내고 싶은데, 이렇게 되니 마음이 아프다”고 그녀는 하소연한다. 
커비 씨가 살던 2개 침실 아파트 월 임대료가 올 여름에 935달러로 올랐다. 애완동물이 있는 경우 따로 월 30달러를 내야 한다. 2년전 그녀가 처음 아파트로 들어왔을 때 825달러였던 것에 비하면 100달러 이상 증가한 것이다. 
포트워스 지역 레스토랑에서 일하던 커비 씨는 다른 직장을 찾아 수입을 높이려 했지만 그게 여의치 않아 아파트 렌트비도 부담스럽게 됐다. 그녀는 내년에 다시 포트워스로 돌아와 태런 카운티 칼리지에 등록을 해서 학사 학위를 끝마치길 희망한다. 문제는 그녀 예산으로 감당이 될 아파트를 찾는 일이다. 
◎ 지역 일자리 증가 영향= 이 지역의 아파트 임대료가 일자리 증가에 탄력을 받아서 2014년부터 꾸준히 상승세를 보였다. 현재 북텍사스는 31,800채의 아파트가 건설 중으로, 올해 말까지 완공될 것으로 예상된다. 그러나 이 새 아파트 대부분이 고가의 임대료를 내고 아파트에 살고 싶어하는 도심의 전문가들을 겨냥한 것들이다. 
브릿지 레지덴셜 프라퍼티 서비스의 전문가인 론다 맥클러린(Rhonda McLaughlin)은 포트워스에서 수년동안 고가의 아파트 거주 희망자들이 있어왔다고 말한다. 이런 수요를 채우기 위해 건설에 돌입한 아파트들이기에 그 임대료가 높을 수밖에 없고, 또 사람들 역시 더 이상 이런 현상에 놀라지 않게 됐다고 맥클러린은 지적한다. 
몽고메리 플라자(Montgomery Plaza) 동쪽에 건설 중인 아파트 단지 ‘더 플랫츠(The Flats at Alta Leftbank)’만 봐도 이런 현상을 반영한다. 이 단지는 월 임대료가 900달러인 395평방피트 스튜디오도 있고, 월 8천달러 임대료를 호가하는 4,900평방피트의 최고급 아파트도 포함돼 있다. 
더 플랫츠는 1침실과 2침실 아파트가 주를 이루고 있지만 이처럼 응접실과 차고 및 고층 휴식 공간까지 포함된 3침실의 아파트도 있다. 
더 플랫츠 옆에 ‘더 로프츠(The Lofts at Alta Leftbank)’는 이보다 더한다. 로비에는 게스트를 위한 간이 볼링장까지 마련돼 있고 부엌 주방이 최고급인데다 천장이 12피트로 높아서 널찍한 공간의 분위기를 누릴 수 있게 해놨다. 
아파트 전체에 블루투스 기능을 탑재해 놓은 덕분에 입주자들은 핸드폰으로 음악을 켜기도 하고 방마다 다니며 무선으로 전기시설을 통제할 수도 있다. 
대형 옷장과 커다란 욕실이 딸린 2개 침실 아파트의 월 임대료는 2천달러선이다. 포트워스 다운타운 도심의 야경을 볼 수 있는 전망좋은 아파트가 좀 더 가격이 나간다. 
이 아파트의 강점은 지역 유명 바와 레스토랑이 있는 웨스트 7번가(West 7th)에서 도보로 다닐 수 있는 위치에 있다는 것이다. 탐썸(Tom Thumb) 수퍼마켓, 약국, 스타벅스 등에서 몇걸음 안되는 거리에 있어서 굳이 차를 안 타도 모든 중요한 일상생활을 처리할 수 있다. 
더 플랫츠의 임대 담당자인 라첼 리비엘로(Rachel Riviello)는 “우리 아파트는 타주로부터 오는 사람들, 또 지역 대회사인 록히드마틴과 벨 헬리콥터에서 일하는 사람들로부터 커다란 관심을 받고 있다”고 말한다. 
맥클러린 담당자도 같은 말을 한다. “이처럼 웨스트 7번가와 가까운 곳에 위치한 럭셔리 아파트에서 사는 게 사람들의 최종 소원인 버킷 리스트에 들어있을 정도”라는 것. 
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◎ 부동산 가치 증가의 ‘나비효과’=
오래된 아파트의 경우 임대료를 인상하는 이유는 단지 공급 부족 때문만은 아니다. 부동산 가치 급증으로 인해 땅 주인으로서 내야 하는 재산세가 그만큼 증가했다는 점도 큰 이유다. 
아담 스톨(Adam Stahl) 씨와 그의 부모는 도로시 레인 아파트(Dorothy Lane Apartments)를 운영해왔다. 문화구(Cultural District)와 몬티첼로(Monticello) 주택가 사이에 위치한 27개 방으로 구성된 아담하면서도 깨끗한 아파트다. 이들은 이 아파트 주변 주택들도 몇채 소유해 현재 56채를 임대로 내놨다. 두 블럭 떨어진 곳에 위치한 북텍사스 대학 보건 과학 센터(University of North Texas Health Science Center)가 있어서 의대생들이 종종 이 아파트를 임대하곤 한다. 
스톨 부자는 1980년대부터 포트워스 서쪽의 아파트 소유주가 됐다. 스톨 씨는 30세로 아파트 임대료를 가능한한 인상하지 않고 유지하려 노력해왔다. 그런데 급증한 재산세 때문에 이를 충당하기 위해 어쩔 수 없이 아파트 임대료를 인상하게 됐다. 이들의 아파트 부동산 가치가 2012년 이후로 39%나 증가한 것으로 태런트 재산감정소 기록에 나와있는데, 이는 추가로 수천달러의 재산세를 내야하는 걸 의미한다. 
“여기 입주자들은 20년 넘게 살았던 이들로 가족같은 사람들이다”고 스톨 씨는 말한다. “우리는 이런 관계를 유지하길 원한다, 누구도 쫓겨나길 바라지 않는다”는 것. 
도로시 레인 아파트는 월 495∼725달러의 스튜디오로부터 725∼895달러의 1침실이 있다. 듀플렉스의 경우 895∼1,050달러고, 1,500평방피트의 하우스의 경우 1,500달러다. 그런데 재산세 상승으로 인해 이 가격에서 조금씩 인상이 적용될 수밖에 없다는 것이다. 
◎ 아파트 공실율 많이 떨어져= 아파트 단지는 대체적으로 전체의 5%까지의 공실율을 항상 유지하는 경향이 있다. 그런데 이 지역의 일자리 및 인구 증가가 꾸준히 발생하는 바람에 이 공실율은 더욱 낮아진 상태다. 
예를 들어 포트워스 남부 지역은 올해 2분기에 2.1%의 아파트 공실율을 기록했다. 포트워스 서부는 2.9%의 공실율을 보였고 알링턴과 맨스필드 남부 지역은 3.1%의 공실율을 기록했다. 
임대료 상승은 올해 말 신규 아파트 건축이 완료되면 조금 완화될 것으로 전망된다고 부동산 전문가들은 말한다. 
2010년에서 2015년 사이 북텍사스는 시장에 나온 아파트 물량 1채당 2.3개 꼴로 일자리 증가가 있었다. 이는 평상시 속도를 초과한 것이다. 물론 전체 경제로 보면 이런 현상은 ‘좋은’ 문제거리이긴 하다. 
주택 경제학자인 크리스 샐비애티(Chris Salviati)는 “대체적으로 아파트 1채당 1∼2개 일자리가 균형잡힌 모습인데, 이를 넘어선 DFW는 최소한 부분적으로 주택 공급의 문제를 보일 것이지만, 수요를 못 맞추게 되진 않을 것이다”고 말한다. 현재 신규 건축이 완료되면 해결될 수도 있는 문제라는 의미다.
샐비애티 경제학자는 포트워스가 급격한 일자리 증가로 인해 임대료 상승을 겪게된 몇개 도시에 포함된다고 말한다. 이 중에는 어스틴과 시애틀이 포함된다. 
샐비애티는 새 아파트 단지가 신흥 외곽도시에서만이 아니라 포트워스 인근 사우스사이드(Southside)와 같은 오래된 지역에서 수요를 채우기 위해서 건설되는 걸 보게 될 것이라고 지적한다. 최근 사우스사이드에는 몇몇 대규모 현대식 아파트 단지 건설이 착공된 바 있다. 
그 때가 되기까지 이곳에 장기간 아파트 임대를 하던 이들은 여전히 급증한 임대료를 내고 살 수밖에 없다. 화가인 랜디 프란시스(Randi Frances)도 3년간 떠나있다가 최근 다시 포트워스로 돌아왔는데 이곳에 살기 위한 비싼 비용을 어떻게 극복해야 할지 여전히 고민 중이라고 말한다. 
“저렴하면서도 안전한 곳을 찾아내는 걸 고민하며 시간을 보내고 있다”고 그는 페이스북에 올렸다. 그는 “내가 떠나있던 3년 동안에 크게 달라진 점이나 변화가 있으리라고 기대하지 못하겠다”고 토로한다. 
DFW 서쪽 지역인 알링턴이나 포트워스가 일자리가 늘어나고 또 부동산 가치도 상승하는 일련의 호재를 맞이한 것은 반가운 일이다. 그러나 그에 상응해 아파트 임대비가 높아지는 바람에 이전에 저렴하게 호사한 생활을 이곳에서 누릴 수 있던 시기가 더 이상 가능하지 않다는 사실은 아쉬운 점이 돼가고 있다.                                    
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북텍사스 아파트 건설 
진정세 불구, 미국 내 2위 
북텍사스에서 아파트 건설 활동이 진정 국면을 보이고 있는 것으로 드러났다. 
이 지역 건설업자들의 신규 아파트 건설 허가 신청 건수가 올해 7월까지의 12개월 동안에 전년대비 20% 감소했다고 리차슨의 부동산 정보사이트인 리얼페이지(RealPage)가 발표한 것. 
이는 북텍사스 지역이 경제불황 이후로 처음 아파트 건설에서 유의미한 감소를 보인 것으로 알려졌다. 이 지역에서 아파트 건설은 단 3천채가 지어지던 2010년 이후로 꾸준히 증가세를 보여왔다. 
현재 DFW 지역에서 건설 중인 아파트는 대략 4만여채로 알려져 있다. 이는 올 초에 5만채 이상이 건설 중이었던 것에 비해 감소한 숫자다. 
이런 감소에도 불구하고 DFW는 여전히 아파트 건설 시장에 있어서 미국내 두번째로 활발한 지역으로 알려졌다. 뉴욕이 45,675채의 아파트가 건설되고 있어 이 부문 최고를 달리고 있다고 리얼페이지는 전했다. 
신규 아파트 건설 허가 건수에서 감소를 보이는  건 DFW만이 아니다. 애틀란타, 휴스턴, 내쉬빌, 라스베가스 등도 감소세를 보이고 있다. 
DFW 지역에서 다세대용 아파트 건설이 진정세를 보이는 한편 단세대 아파트 건설 활동은 증가세를 보여 전체 시장에서 균형을 이루고 있는 것으로 전문가들은 진단하고 있다. 
이 때문에 전반적인 주택 공급과 수요에서도 균형을 이루고 있다는 것. 
달라스 지역 건설 허가 역시 지난해에 비해 감소세이지만 신규 프로젝트들은 이미 시작된 것들이 있다. 최근 플레이노의 다운타운에 새로운 아파트 커뮤니티 건설을 발표한 서던 랜드사(Southern Land Co.)도 그 중 하나다. 트린식 레지덴셜(Trinsic Residential)은 맥키니 애뷔뉴 선상의 하일랜드 파크 동쪽에 새로운 아파트 건설을 착수했다. 
DFW를 포함한 북텍사스 지역에서는 작년만큼은 아니라 해도, 올해 말에도 더 많은 아파트 건설 프로젝트 착수가 예상되고 있다.
<이준열 기자> 
 





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